Zakon o stanovanju i održavanju zgrada stupio je na snagu krajem 2016. godine i od tada čini osnovni pravni okvir za rad stambenih zajednica u Srbiji. Njime se uređuje ko upravlja zgradom, kako se donose odluke, na koji način se zgrada održava i šta se dešava kada neko svoje obaveze ne ispunjava. Pravila važe jednako za novogradnju i za zgrade stare pedeset godina.
Pre njega je vladala prilična zbrka. Mnoge zgrade nisu imale nikoga ko za njih odgovara, kvarovi na krovu i instalacijama rešavani su dogovorom po hodniku, a novac se skupljao bez ikakve evidencije. Sada svaka zgrada mora imati stambenu zajednicu, koja ima status pravnog lica, svoj matični broj i račun u banci. Upis u registar obavlja se kod nadležne opštine.
Na ovoj stranici izdvojili smo ono što stanare najviše zanima. Kako radi skupština, koje odluke traže koliku većinu glasova, šta tačno spada u održavanje zgrade i kada se angažuje profesionalni upravnik. Tekst je pisan kao vodič kroz svakodnevne situacije, a ne kao prepričavanje članova zakona. Za svaki konkretan slučaj u vašoj zgradi slobodno nas pozovite.
Svaka zgrada sa više vlasnika po zakonu čini stambenu zajednicu, koja nastaje samim upisom u registar kod nadležne opštine. Od tog trenutka zgrada ima matični broj, PIB i svoj račun u banci, pa može da zaključuje ugovore, plaća radove i prima uplate stanara. Bez te registracije zgrada pravno ne postoji, pa ne može ni da tuži izvođača koji je loše odradio posao, niti da naplati dug od stanara koji godinama ne plaća.
Najviši organ je skupština stambene zajednice, a čine je svi vlasnici posebnih delova. Ona bira upravnika, usvaja program održavanja, odlučuje o visini mesečnog izdvajanja i donosi pravila vlasnika. Sednica se zakazuje uz najavu svim vlasnicima, a odluke se upisuju u zapisnik koji ostaje kao dokaz šta je i kada dogovoreno. Glas se računa po posebnom delu, pa vlasnik dva stana ima dva glasa.
Upravnik sprovodi ono što skupština odluči i zastupa zgradu prema spolja, pred komunalnim preduzećima, bankom i izvođačima radova. Mandat traje četiri godine, osim ako odlukom o izboru nije određeno kraće vreme, a isto lice može biti birano ponovo. Na to mesto stanari mogu izabrati nekoga iz svojih redova ili posao poveriti licenciranoj agenciji.
Obaveze upravnika nisu stvar dobre volje. On vodi evidenciju o vlasnicima, stara se o zajedničkim delovima, prima prijave kvarova i podnosi izveštaj o radu. Ako posao ne obavlja kako treba, stanari ga mogu smeniti odlukom skupštine, a za teže propuste odgovara i pred inspekcijom.
Profesionalni upravnik je lice koje je položilo ispit, steklo licencu i upisano je u registar koji vodi Privredna komora Srbije. Od upravnika izabranog iz redova stanara razlikuje se po tome što taj posao obavlja kao svoju delatnost, uz znanje i odgovornost propisane zakonom. Licenca se može i oduzeti, pa postoji stvarna kontrola nad radom.
Angažuje se odlukom skupštine, nakon čega se sa agencijom zaključuje ugovor u kom stoji obim poslova, cena i način izveštavanja stanara. Zajednica time ne gubi pravo odlučivanja, jer o svemu važnom i dalje glasaju vlasnici stanova. Upravnik predlaže i sprovodi, a stanari odobravaju.
Delokrug poslova je širok. Registracija zgrade, vođenje računa i evidencije prihoda i rashoda, izrada programa održavanja, organizacija majstora, prijem prijava kvarova i podnošenje izveštaja skupštini. Uz to ide i obezbeđivanje hitnih intervencija u svako doba, jer havarija ne bira radno vreme.
Postoji i situacija kada zgrada ostane bez upravnika i ne izabere novog. Tada opština može postaviti profesionalnog upravnika prinudno, a stanari snose troškove takvog rešenja, bez mogućnosti da biraju ko će raditi i po kojoj ceni. Zato se isplati izabrati ga na vreme i pod svojim uslovima.
Vredi znati i da rad upravnika nije nedodirljiv. Za nesavesno postupanje može biti prijavljen inspekciji, a skupština ga u svakom trenutku može smeniti odlukom donetom na sednici, uz otkazni rok predviđen ugovorom.
Tekuće održavanje obuhvata preglede, popravke i preventivne mere kojima se sprečavaju oštećenja nastala korišćenjem zgrade. Na zajedničkim delovima to su instalacije, stepenište, ulaz i krov, dok u stanu tu spadaju krečenje, farbanje, zamena obloga i sanitarija.
Investiciono održavanje ide korak dalje i podrazumeva radove kojima se poboljšavaju uslovi korišćenja, poput zamene krova, sanacije fasade ili obnove liftovskog postrojenja. Reč je o većim zahvatima koji traže planiranje, pa o njima uvek odlučuje skupština.
Za oboje se pravi program održavanja, dokument u kom stoji šta se radi, kojim redosledom i koliko košta. Vlasnici učestvuju u troškovima srazmerno svom udelu. Posebno mesto imaju hitne intervencije, koje se izvode odmah, bez čekanja sednice.
Zakon ne opterećuje vlasnike samo dužnostima. Svako ko ima stan u zgradi istovremeno dobija i niz prava koja može da koristi kada stvari ne idu kako treba. Uz obavezu da se učestvuje u troškovima ide i pravo da se zna gde novac odlazi, pravo na uvid u račune i ugovore, pravo da se glasa o svemu što se u zgradi radi i pravo da se traži odgovornost od onoga ko zgradom upravlja.
Na to se često zaboravi, pa stanari plaćaju godinama a nikada ne zatraže izveštaj. Dovoljno je da jedan vlasnik traži sazivanje sednice ili uvid u dokumentaciju, i upravnik je dužan da mu to omogući. Isto važi i u drugom smeru, jer jedan neplatiša usporava radove za celu zgradu. Tek kada obe strane rade svoj deo posla, stambena zajednica funkcioniše bez svađe.
Za bezbrižan i miran život u zgradi
Agencija ProHost 011 stambenim zajednicama pruža uslugu licenciranog profesionalnog upravnika po pristupačnim uslovima. Odluke skupštine stanara sprovodimo tačno i na vreme, vodimo kompletnu dokumentaciju i zastupamo zgradu pred svim institucijama.
Dežurni smo 24 sata dnevno, svakog dana u godini, jer su mirni i zadovoljni stanari najbolja preporuka našeg rada.
Prvi obilazak zgrade i konsultacije su BESPLATNI!
Neka vaša zgrada odiše čistoćom
Ukoliko želite da stepenište, hodnici, lift i ulaz budu čisti i uredni svakog dana, ProHost 011 je pravi izbor. Higijeničari dolaze po dogovorenom rasporedu i koriste profesionalne mašine i sredstva koja ostavljaju svež miris.
Pored redovnog čišćenja, pokrivamo i tekuće održavanje, sitne popravke i hitne intervencije na vodovodu i struji.
Procena i plan prilagođeni baš vašoj zgradi!
Naše usluge upravljanja zgradama dostupne su na celoj teritoriji Beograda, u svih 17 opština. Stambene zajednice na Starom gradu, Vračaru, Savskom vencu, Zvezdari, Palilului, Voždovcu, Novom Beogradu, Zemunu, Čukarici i Rakovici svakodnevno se oslanjaju na našu podršku, a jednako smo prisutni i u Surčinu, Grockoj, Obrenovcu, Lazarevcu, Mladenovcu, Barajevu i Sopotu. Registracija stambene zajednice, vođenje kućnog saveta i tekuće održavanje funkcionišu po istim standardima u svakom delu grada.
Blizina i dostupnost čine razliku u održavanju zgrade, jer hitne situacije ne čekaju. Upravnik koji poznaje kraj, lokalne službe i majstore reaguje odmah, bez obzira na to da li se vaša zgrada nalazi u gradskom jezgru, novoizgrađenom naselju ili prigradskoj opštini. Mreža proverenih izvođača raspoređena po celom Beogradu skraćuje vreme dolaska i ubrzava svaku popravku. Gde god da živite, stanari dobijaju istu pouzdanu uslugu i osobu od poverenja na samo jedan poziv.
Pružamo pouzdano upravljanje i održavanje stambenih zajednica na svih 17 beogradskih opština, uz brz odziv na svaki poziv i rešenja koja odgovaraju svim stanarima.
